قصة ملياردير نمساوي مشهور تسرب من التعليم ليدشن إمبراطورية عقارية عالمية بالمليارات

في ظرف عقدين من الزمن، تحول رينيه بينكو من متسرب من التعليم يعمل في مجال ترميم المنازل بالنمسا إلى ملياردير يتربع على عرش إمبراطورية عقارية تمتد حول العالم تقدر قيمتها بنحو 22 مليار دولار. ففي نيويورك، يملك بينكو مبنى كرايسلر الشهير. وفي فيينا، يملك فندق “بارك حياة” الفاخر، وفي برلين، يملك متجر “كاديفي” KaDeWe الضخم.

وكان صعود بينكو نحو القمة مدفوعاً برهانه على أن أملاكه العقارية لا يمكن إلا أن تزداد قيمة، فاستراتيجية رجل الأعمال البالغ من العمر 43 عاماً تقوم على اعتقاده أن الكنيسة الكاثوليكية وملكة بريطانيا، وحدهما يملكان عقارات تقارن بمحفظته من العقارات المميزة، بحسب ما يقوله للمقربين منه.

وارتفعت القيمة الإجمالية لوحدته العقارية الرئيسية “سيغنا برايم سيليكشن أي جي” Signa Prime Selection AG بنسبة 20% في العام 2020، وبالتالي نجحت في تحقيق أرقام جيدة لعام إضافي، بحسب مصادر مطلعة على الأحوال المالية للمجموعة، لكن في المقابل، أجبر الوباء شركات إدارة عقارية أخرى على تخفيض القيمة التقديرية للعديد من المتاجر في وسط المدن ومراكز التسوق والفنادق

تأثير ازدهار العقارات

ومن خلال تحليل شامل لمئات التقارير المالية المرفوعة في النمسا، بما يشمل تقارير سنوية ومحاضر اجتماعات المساهمين خلف الأبواب المغلقة ومقابلات مع عشرات من الأشخاص المطلعين على عمليات بينكو، يمكن تكوين لمحة غير مسبوقة عن هيكلية شبكة أعماله وكشف مدى اعتماد أعماله على التثمينات العقارية المرتفعة.

وبدا واضحا أنه حتى مجرد ركود بسيط في القيمة الدفترية لعقاراته يمكن أنه يكون له تأثير على الأرباح، فيما يهدد أي تراجع بتدهور المقاييس المالية التي تعتبر أساسية لتأمين التمويل له. ورفض بينكو وممثلوه التعليق.

وعزز ازدهار السوق العقاري خلال العقد الماضي قدرة شركة بينكو على تحقيق الأموال ودفع الأرباح للمساهمين، ما مكّنها من جذب مستثمرين مثل شركة “ماديسون انترناشونال ريالتي” Madison International Realty LLC وعائلة بوجو في فرنسا وشركة التأمين الألمانية R+V Versicherung AG.

وأسهمت الأرباح على الورق في تعزيز الربح الصافي للشركة، حيث تجاوزت تلك الأرباح إيرادات الإيجارات بشكل متكرر وبهامش كبير في السنوات الماضية.

وفي “سيغنا برايم”، كانت “قياسات القيمة العادلة” الإيجابية (أي التغيير في محفظة العقارات على أساس سنوي الذي يعكس إيرادات الإيجارات، بالإضافة إلى التقدم المحقق على صعيد التطوير العقاري وضبط التكلفة)، المساهم الأكبر في تحقيق الربح الصافي للشركة في البيانات المالية لكلّ من السنوات الستّ الماضية.

أخطار الوباء

وفي ظلّ إجراءات الإغلاق العام الناجمة عن وباء كورونا التي خلفت العديد من المتاجر والفنادق الفارغة، فإن النموذج الذي يعتمده بينكو في خطر الاصطدام بقوى السوق يعد لافتا.

وعلّق جايكوب كايثامل، المحلل العقاري في شركة الوساطة التشيكية “وود أند كو” Wood & Co الذي يتابع شركات إدارة العقارات في النمسا، دون أن يشمل ذلك شركة “سيغنا برايم” غير المدرجة، قائلاً “تشير التقديرات إلى أنه حتى العقارات القائمة في مواقع مركزية ممتازة قد خسرت بعض قيمتها”، وأضاف “من غير المفاجئ أن ينطبق الأمر أيضاً على الفنادق الفاخرة”.

وبالنسبة لشركات بينكو، تزامن هذا التحول المفاجئ في السوق مع تشديد إجراءات هيئات الرقابة المالية. فقد رصدت الهيئات المصرفية الناظمة الدور المتنامي الذي تلعبه امبراطورية بينكو على صعيد الاقتراض العقاري في النمسا.

ففي العام 2019، أعربت هيئة السوق المالية عن قلقها من انكشاف مصرف Raiffeisen Bank International AG إثر مشاركته في قرض مشترك لـ”سيغنا برايم” بحسب الرسائل الالكترونية المتبادلة بين الموظفين في الهيئة اطلعت عليها “بلومبرغ”. وقد رفض المصرف والهيئة الناظمة التعليق.

وفي مارس، أعلن مجلس تحقيق استقرار السوق المالية في النمسا في بيان أنه بدأ يراقب عن كثب “المخاطر الممنهجة الناجمة عن تمويل العقارات التجارية” بما أن بعض القطاعات، بالأخص تلك المتصلة بالبيع بالتجزئة والسياحة “تعرضت لضربة قوية بسبب الوباء”، وبالتالي، تواجه امبراطورية بينكو مخاطر كبرى، بما أنها تتضمن شبكة من الشركات قليلة المالكين والممولة تمويلاً خاصاً، وثمة أدلة تأشر إلى أن الوباء أحلق الضرر بعملياتها.

محادثات مصرفية

وبعد أن تخلت المجموعة عن جهودها لبيع سندات بقيمة 300 مليون يورو (350 مليون دولار) على الأقل مدعومة بأصول عقارية محوطة، قالت المصادر إن المجموعة بدأت محادثات مع عدد من البنوك حول قرض “شولدشاين”، وهو سند إذني يتم تسويقه للمصارف الادخارية المحلية والمقرضين التجاريين والصناديق التأمينية بدون أن يتطلب تصنيفاً رسمياً.

وكانت سلسلة متاجر بينكو في ألمانيا Galeria Karstadt Kaufhof GmbH، التي تعتبر أيضاً من كبار المستأجرين لدى “سيغنا برايم”، حصلت على قرض مدعوم من الدولة بقيمة 460 مليون يورو.

وترتبط القدرة على مواجهة الاضطرابات الحالية على تمكن بينكو من إثبات لشركة “جونز لانغل اسال” Jones Lang LaSalle Inc، شركة التثمين الرئيسية لـ”سيغنا برايم” أن المتاجر والفنادق ومشاريع التطوير العقاري التابعة لها، لن تتأثر بتبعات الوباء بفضل مواقعها المميزة والمستأجرين الأوفياء على المدى الطويل، في وقت تراجع تثمين محافظ الشركات المنافسة، مثل Unibail-Rodamco-Westfield وImmofinanz AG و”لاند سيكورتي غروب” Land Securities Group Plc بشكل كبير في الأشهر الماضية.

ويسهم ارتفاع الدخل الصافي الناجم عن إعادة التثمين في إلقاء الضوء على العنصر الأساسي الآخر المهم لنجاح “سيغنا برايم” الذي يتمثل بالدفعات السخية للمستثمرين الخارجيين والقدرة على زيادة الديون الجديدة مع الحفاظ على نسبية الدين إلى رأس المال عند معدلات مقبولة بالنسبة للبنوك.

خلفية متواضعة وطموح بلا حدود

وتقدر ثروة بينكو الشخصية بـ4.3 مليار يورو، بحسب مجلة “ترند” Trend النمساوية، وهو القادم من خلفية متواضعة ولكن طموحه يتجاوز مسقط رأسه في جبال الألب.

وبعد أن أطلق الاندماج بين أكبر سلسلتيّ متاجر في ألمانيا في العام 2018، تعاون بعد عام مع قطب العقارات في نيويورك أبي رونسون من أجل شراء مبنى كرايسلر، وفي معرض “ميبيم” العقاري في “كان”، يرسو بينكو بيخته المؤلف من ثلاثة طوابق في المرفأ المتوسطي، مستكشفاً الصفقات الجديدة.

وقبل الوباء، كان بينكو يحب التباهي بالمكانة التي اكتسبها في صفوف الأثرياء وأصحاب النفوذ في النمسا من خلال إقامة حفل عيد شكر على طريقة جنوب تيرول في فندقه “بارك حياة” في فيينا، مستضيفاً كبار الشخصيات من طراز المستشار النمساوي سيباستيان كورتز

أصول متنوعة

وإلى جانب “سيغنا برايم”، تشمل المؤسسات التابعة لبينكو، الأداة الاستثمارية “سيغنا القابضة” Signa Holding GmbH، وشركة “سيغنا ديفلوبمنت سيلكشون” Signa Development Selection AG و”سيغنا للبيع بالتجزئة” Signa Retail GmbH، الشركة الأم لـ Galeria Karstadt Kaufhof والمالكة الجزئية لمجموعة KaDeWe Group GmbH ومتجر “غلوبوس” Globus السويسري.

وتمتد أصول بينكو لتشمل المئات من الأدوات الاستثمارية القابضة لتصل إلى صندوقين استثماريين في النمسا لصالح بينكو وعائلته.

وفي “سيغنا برايم”، أسهمت الأرباح الناجمة عن التثمينات بتحقيق 3.2 مليار دولار من العام 2014 إلى 2019، أي أكثر من ثلاثة أضعاف إيرادات الإيجارات في خلال السنوات الستّ عينها. ولولا هذه التثمينات، لكانت الشركة تكبدت خسائر في كلّ من تلك السنوات باستثناء سنة واحدة.

وعلى الرغم من أن تحقيق شركة عقارية أرباحاً من التثمينات أكبر من تلك التي تحققها من إيرادات الإيجارات، من وقت لآخر، ليس أمرا غريبا، إلا أن حجم هذه الأرباح واستمرارية هذا النهج هو اللافت في شركات بينكو.

ووفق أرقام “بلومبرغ”، فإن الأموال الناجمة عن العمليات، وهو المقياس المستخدم لاحتساب الأرباح التشغيلية للشركات العقارية بدون احتساب الأرباح الناجمة عن التثمين، جاءت سلبية في كلّ سنة في هذه الفترة. وتجدر الإشارة إلى أن “سيغنا برايم” لا تُبلغ عن الأموال الناجمة عن عمليات المؤسسة في تقاريرها.

الضربة الأولى

وترعرع بينكو في شقة صغيرة في إنسبروك، فأمه كانت تعمل في حضانة أطفال ووالده موظف في البلدية. في المرحلة الثانوية، بدأ ببيع بوالص التأمين وغيرها من الخدمات المالية لصالح شركة AWD القابضة وتعلم عن القطاع العقاري من خلال عمله في مجال ترميم المنازل وتحويلها إلى غرف صالحة للسكن. وبما أنه غاب عن الكثير من الصفوف في المدرسة، لم يتمكن من تقديم امتحاناته النهائية.

وقام بينكو بضربته الأولى في المجال العقاري قبل أن يبلغ عامه الثلاثين، فاشترى متجر “كوفهوس تيرول” Kaufhaus Tyrol الأشهر في إنسبروك في العام 2004 بتمويل من وريث سلسلة محطات وقود نمساوي. وعلى مدى العقد التالي، استحوذ بينكو على المزيد من الأصول، مركزاً بشكل خاص على عقارات في مواقع مميزة في الدول الناطقة بالألمانية. وتوسع بعدها نحو البيع بالتجزئة والفنادق، وفي الكثير من الحالات، كان هو أبرز المستأجرين في العقارات التي يملكها.

ويعتبر شراء مبنى “لانديربانك” في وسط العاصمة فيينا مثالاً كلاسيكياً على استراتيجية بينكو. فقد اشترى المبنى المكتبي قليل الاستخدام مقابل 125 مليون يورو، وتمكن من مضاعفة استثماره من خلال ترميم المبنى ليحوله إلى فندق “بارك حياة” في العام 2014. وهو يضم متاجر لعلامات تجارية فاخرة، مثل “برادا” و” برونيلو كوتشينيلي” متوسطاً منطقة “الحيّ الذهبي” التي تجمع باقة من المتاجر الفاخرة والمساحات المكتبية الراقية التابعة لبينكو.

وعلى الرغم من تضاعف إيرادات الإيجارات أكثر من أربع مرات، فإن نحو نصفها يأتي من الفندق الذي تديره شركة أخرى يملكها بينكو. وبما أن هذه الشركة تتكبد خسائر تشغيلية، فإن ذلك يعني أن الفندق غير قادر على الاستمرار مع الإيجار الذي يسدده. ومع ذلك، فإن هذا الإيجار المرتفع أساسي من أجل الحفاظ على تثمين المبنى، الذي بلغت قيمته الدفترية 423 مليون يورو في العام 2019، بحسب نشرة سرية قدمتها “سيغنا برايم” من أجل إصدار سندي تم سحبه بعد سلسلة اجتماعات مقتضبة.

وتتكرر القصة عينها في أصول بينكو الأخرى، بما فيه متجر “كاديفي” في برلين. فقد تم تثمين هذا المتجر، الذي يعتبر ثاني أكبر متجر في أوروبا وتشغّله شركة يسهم بينكو في ملكيتها، بـ1.2 مليار يورو، بحسب النشرة عينها.

وتمكنت “سيغنا برايم” المدعومة بمحفظة تزداد قيمة، من توزيع 634 مليون دولار كأرباح على المساهمين منذ العام 2014. وأسهمت هذه الدفعات في جمع ملياريّ دولار عند بيع الأسهم في العام 2017. وأسهم نموّ القاعدة الرأسمالية في تعزيز صورة القاعدة الاستثمارية للشركة، عبر إضافة شركة التأمين الألمانية R+V وشركة FFP الاستثمارية التابعة لعائلة بيجو، فيما استثمر بينكو الأموال ليبقى المساهم الأكبر.

وتم ضخ 1.35 مليار يورو على الأقل من خلال صندوقه الاتئماني “Familie Benko Privatstiftung” في “سيغنا القابضة” في خلال السنوات الأربع الماضية، وهي واحدة من عدة صفقات أخرى مكنت بينكو من مجاراة المستثمرين الخارجيين في “سيغنا برايم”.

وتظهر هذه المساهمات حجم الموارد التي يمكن لصندوقيه الاستثماريين توفيرها، على الرغم من عدم وجود أصول أخرى لديهما ما عدا شركات بينكو، مع العلم أن الصندوقين غير ملزمين بالكشف عن حساباتهما المالية. وفي ظلّ ضغط الهيئات الرقابية على المصارف للحذر وبيع بعض المستثمرين لأسهمهم الخاصة، فإن المجموعة ستضطر للتركيز أكثر على تأمين رؤوس الأموال.

داعمو بينكو:

تمكن الملياردير النمساوي من جذب العديد من المستثمرين من خلال حرصه على أن يتمكن الراغبين في الانسحاب من أخذ أرباحهم. أدناه لمحة عن بعض داعميه الأساسيين على مرّ السنوات:

• كارل كوفاريك، وريث سلسلة محطات وقود نمساوية، استثمر في “سيغنا القابضة”

في عام 2001 وباع حصته في العام 2010.

• استثمر “فالكون برايفت بنك” Falcon Private Bank في “سيغنا بريما” في العام 2012 وأصبح أكبر مستثمر خارجي في “سيغنا القابضة” في العام 2015، ثمّ باع أسهمه في 2016 و2017.
• فندلين فايديكينغ، الرئيس التنفيذي السابق لشركة “بورش”، كان أول مستثمر خارجي في “سيغنا برايم” في العام 2010، وباع حصته قبل زيادة كبيرة لقيمة رأس المال في العام 2017
• هانس بيتر هاسيلستاينير، مؤسس شركة “ستراباغ” Strabag SE، يمتلك أسهماً في “سيغنا برايم” و”سيغنا ديفلوبمنت”. ويخوض حالياً محادثات لإعادة تنظيم حيازاته.

تساؤلات رقابية

وأثارت الأسئلة العديدة التي طرحتها الهيئة الناظمة في النمسا حول قروض “سيغنا” حذر الممولين، وبالتالي، توجهت البنوك النمساوية للتركيز أكثر على تمويل المشاريع قصيرة الأمد بدل القروض طويل الأمد وغير المضمونة، بحسب مصادر مطلع على المسألة طلبوا عدم الكشف عن هويتهم بسبب سرية المعلومات.

وكان بنك “رايفايزن” Raiffeisen، ثاني أكبر جهة مقرضة في النمسا، قد انتهك “الحدود الداخلية” بنحو تسع أضعاف، بحسب رسائل هيئة السوق المالية المؤرخة في يونيو 2019. إلا أنه لم يتم اتخاذ أي إجراء بحق المصرف بما أنه فند الحسابات وأثبت أنه تم تسديد القرض قبل نهاية ذلك العام، بحسب المصادر المطلعة.

وأثبت بينكو دون شك موهبة في عقد الصفقات الذكية. فقد استغل بنداً جديداً نسبياً في قانون الإفلاس الألماني من أجل التخلص من نحو ملياريّ يورو من الأجور والتعويضات والالتزامات التأجيرية في متجر Galeria Karstadt Kaufhof ، حيث وافقت الهيئات الحكومية الألمانية والمالكين على خصم قسري للدين (هيركت) بنسبة 95%.

وعلى الرغم من أن بينكو خسر بعض إيرادات الإيجارات واضطر إلى التخلي عن أسهم إضافية، إلا أنه حافظ على سيطرته على المتجر ويمكنه أن يبدأ بصفحة جديدة. إلا أن الإغلاقات الناجمة عن الوباء أجبرته على طلب المساعدة الحكومية مجدداً، هذه المرة من خلال قرض مدعوم من الدولة.

مع ذلك، فإذا كان بينكو يشعر بالقلق، الذي لا يُظهره، فمجموعته مستمرة بخططها التوسعية الطموحة على الرغم من التوقعات القاتمة في القطاع العقاري.

وفي اجتماع خاص في نوفمبر الماضي عقده مع كبار مديري شركاته في مجمع “Chalet N” في بلدة ليخ المترفة الشهيرة بالتزلج، ناقش بينكو مشاريع التطوير العقاري المطروحة لديهم والتي تقدر قيمتها بـ12 مليار دولار في خلال السنوات المقبلة. ويشمل المشروع برج “Elbtower ” في هامبورغ البالغ ارتفاعه 64 طابقاً والذي سيبدأ تشييده هذا العام ليصبح أطول مبنى في المدينة الألمانية.

وقال بينكو في مقابلة مع تلفزيون النمسا الرسمي في سهرة عيد الشكر في العام 2019 “الجميل في الموضوع هو أن الجميع، أو معظم الناس يريدون شيئاً ما مني، في الماضي كان الوضع معاكس”.